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HAI immobilier : Affichage des prix dans les agences immobilières

Publié le mardi 14 décembre 2021

Lors d’un achat immobilier, il est important que plusieurs informations soient clairement affichées dans l’annonce immobilière.

Que ce soit pour l’achat d’une maison, ou d’un appartement, l’acheteur veut savoir si ses différents critères sont respectés :

  • taille du salon,
  • places de parking, ou non,
  • nombre de chambres,
  • surface du séjour,
  • surface des chambres, etc.

Mais aussi, il aura besoin d’autres informations comme les diagnostics, ou encore, le montant des taxes.

En effet, les diagnostics d’une maison, ou d’un appartement, doivent être en règle, et à jour.

Cependant, une chose est très importante dans toutes les vitrines d’agences immobilières : l’affiche des frais d’agence et si la valeur du bien, son prix, est mentionnée FAI/HAI.

En savoir plus sur les HAI immobilier

Dès lors que les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix affiché est entendu FAI (Frais d’agence Inclus) ou HAI (Honoraires d’agence inclus).

Donc un seul prix global est présenté, l’acquéreur ne peut pas distinguer le prix qui revient au vendeur de celui des honoraires qui reviennent à l’agence.

Si les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, ceux-ci doivent être précisés en pourcentage dans toutes les annonces ou fiches d’information commerciale. Des petits malins voulant apparaître en première ligne dans les sites d’annonces profitaient du vide de départ pour afficher un prix net vendeur (c'est-à-dire sans les honoraires d’agence) avec un simple taux d’honoraires affichés à côté. Cette duperie potentielle, pouvant conduire les acquéreurs éventuels à croire qu’ils allaient payer sur la base du net vendeur, est totalement illégale. La note de la répression des fraudes énonce clairement la façon d’afficher le prix de vente avec les honoraires. Premier cas, nous affichons un prix FAI/HAI dont X % d’honoraires, deuxième cas, nous affichons un prix net vendeur, plus X % soit un prix FAI/HAI de …€. Il est donc impératif que le prix FAI/HAI apparaisse de façon claire sur toutes les présentations du bien.

Finalement pourquoi un tel débat, uniquement car si les honoraires sont pris en charge par l’acquéreur, celui-ci ne paye pas les frais de notaire sur ces honoraires. En revanche, si les honoraires sont pris en charge par le vendeur, l’acquéreur paye les frais de notaire sur la totalité du prix d’acquisition (FAI/HAI). Ce qui représente dans le premier cas, un gain fiscal de 7 à 7,7% sur les honoraires d’agence.

Attention, la Loi ALUR (décret Aout 2015) précise bien que c’est le mandat initial (le plus ancien entre mandat de vente ou mandat de recherche) qui fait foi pour l’application de cette règle. Cette disposition est faite pour empêcher les petits malins qui débutent avec des honoraires d’agence à la charge des vendeurs (afin de ne pas afficher leurs honoraires) et qui au moment de la signature de la promesse de vente font basculer les honoraires à la charge des acquéreurs. Cette opération est assimilée à l’incitation à la fraude fiscale…

hai immobilier - Un miniature de maison, un stylo et une calculette posés sur un carnet

Mention du prix HAI immobilier

Lorsque vous signez un mandat de vente, les HAI immobiliers sont mentionnés.

En effet, l’agence immobilière en gestion de la transaction immobilière doit les préciser à proximité du prix net vendeur (prix du logement hors HAI immobilier).

Aussi, même si cela ne fait pas une grande différence pour l’agence immobilière, il y a une différence d’un point de vue fiscal, à savoir à qui revient la charge des HAI immobilier.

En effet, lors de la taxation du transfert de propriété, cela va permettre au notaire de déterminer à qui revient la charge des droits et autres taxes liés à la transaction immobilière.

Si le mandat de vente stipule que la commission (HAI) est à la charge de l’acheteur, alors le notaire devra mentionner cette information sur le compromis de vente.

Il calculera ensuite les frais annexes.

Si, au contraire, le propriétaire (vendeur) est à la charge de la commission d’agence immobilière, alors les frais de notaire seront calculés sur le prix de vente HAI (honoraires d’agence inclus).

Comme stipulé plus haut, la différence peut parfois être assez conséquente.

En conclusion, dans un souci de simplification, il serait temps que le législateur supprime l’application des frais de notaire sur les honoraires d’agence et la notion de frais d’agence à la charge de l’une ou l’autre partie. Pour tout affichage et dans un souci de transparence, toutes les annonces devraient préciser, un prix FAI/HAI dont X % de frais d’agence !

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