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Guide et conseils pour l’acheteur en immobilier

Entremise ou vente quel mandat garantit la vente d’un bien immobilier?

Le mandat de vente classiquement proposé par les agents immobiliers, répond aux exigences de la loi Hoguet par son article 72. Cependant, il n’est qu’un mandat de recherche d’acquéreur ou de vendeur. Ce mandat confie uniquement une mission d’entremise ne permettant pas de garantir la vente parfaite, si un acquéreur se propose d’acquérir le bien sans négociation du prix. 

La remise n’est pas de mise en immobilier. Maintien des honoraires

Attention la réglementation sur les honoraires d’agence devient plus ferme sur les rabais ou remises opérés par les professionnels de l’immobilier, que l’on soit mandataire ou agent immobilier il n’est pas possible de pratiquer le rabais systématique !  Cette notion de remise ne doit se justifier que par des conditions exceptionnelles !  A nous d’en définir les contours, mais attention la répression des fraudes va se pencher sur ce sujet de manière plus virulentes dans les prochaines semaines. 

A qui profite la baisse de taux de crédit?

À quelques jours du printemps, l’immobilier prépare sa saison des mutations. Le crédit, contrairement à ce qu’annonçaient les Cassandres, vient une nouvelle fois de baisser, pour atteindre les 1,40% moyens (hors assurance). Les ménages accèdent donc plus facilement aux prêts bancaires, que ce soit par l’effet des taux bas, mais également en allongeant si nécessaire leurs durées. Mais à qui profitent réellement ces crédits à taux bas ?

Aux acquéreurs évidemment, mais pas que… !

En effet, les acquéreurs profitent de la faiblesse des taux de crédit, pour accéder à la propriété ou pour augmenter leur capacité de financement. En ce qui concerne l’achat traditionnel dans un marché moyen, les banques limitent autour de 35% des revenus, pour accorder un prêt. Ainsi les primo-accédants se portent plus facilement candidats à l’acquisition de leur premier logement, que ce soit pour devenir propriétaire ou pour investir en vue de franchir une première marche avant d’acheter un bien plus conséquent ou plus en phase avec leurs aspirations. Les particuliers plus aguerris vont pouvoir profiter des taux bas pour se faire plaisir, soit en s’agrandissant, soit en déménageant sur des secteurs qu’ils affectionnent plus particulièrement. Et une frange des investisseurs, ou des assujettis à l’IFI, passeront par le crédit pour réduire la facture fiscale et garder des liquidités pour tout autre besoin.

Mais les taux ont encore plus profité aux vendeurs !

Si l’acquéreur accède plus facilement à la propriété et augmente sa capacité d’emprunt, alors le vendeur en profite pour augmenter son prix, surtout dans les quartiers ou les villes les plus prisés. Ainsi, Bordeaux, Lyon, Paris ont connu une dernière décennie extrêmement favorable avec chacune plus de 40% d’augmentation des prix. Paris devant atteindre cette année les 10 000 €/m² en moyenne sur toute la capitale. Mais des villes comme Nantes, Rennes, Toulouse et Nice connaissent également de belles progressions, avec plus de 20 % sur les derniers 5 ans. Nantes ayant actuellement le vent en poupe, elle attire tant pour son bassin d’emplois qui capte les cadres, que pour sa qualité de vie, à 2 heures de Paris, proche de la côte atlantique et des ses belles stations balnéaires comme La Baule, Pornic, Les Sables-d’Olonne.  Si la résidence secondaire n’a pas vraiment subi la crise avec ses 3 millions de logements, qui varient peu, les stations balnéaires ou de skis trop jeunes ou de moyenne gamme subissent quelques revers.  Le rural également dans des secteurs retirés sont moins prisés, pour des questions d’isolement, mais aussi d’économie telle que la dépense de transport pour ceux qui doivent utiliser une voiture.

En revanche l’hyper centre des grandes villes françaises connaît une plus forte demande, pour les secteurs offrant une vie nocturne dynamique, une restauration de proximité et des agréments en tout genre. Les Français ont sacrifié près de 10% de leur surface de vie pour vivre au cœur des villes.

Donc, la baisse a créé une augmentation ! Puisque les taux d’intérêt bas ont fait augmenter les prix de l’immobilier ! CQFD

Le RAT (repérage d’amiante avant travaux) n’accouche pas d’une souris !

L’agent immobilier se doit d’informer son client acquéreur de la présence d’amiante avant tout offre d’achat, c’est ce que chacun connait sous le nom de diagnostic amiante. Ce diagnostic est obligatoire pour tout immeuble datant d’avant juillet 1997. Tant pour les parties privatives que communes.

Mais si l’acquéreur souhaite effectuer des travaux, l’agent immobilier doit le prévenir qu’il devra alors compléter ce diagnostic d’un RAT, pour le fournir à toute entreprise qui viendra réaliser les améliorations, extensions ou constructions de quelques natures que ce soit. Ce repérage précisera la présence de l’amiante, sa porosité et sa volatilité. C’est à travers le RAT que les entreprises pourront prendre leurs précautions avant toute intervention.

Attention ce repérage a un coût qui n’est pas négligeable !

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