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L’agent commercial et la clause de non-concurrence immobilier

Publié le lundi 13 décembre 2021

Cette clause de non-concurrence est souvent mentionnée dans les contrats. Attention : son utilisation par l’agent immobilier est très encadrée et devra être limitée dans le temps et dans l’espace.

En contrepartie de cette clause de non-concurrence, le négociateur percevra, chaque mois, à compter de la cessation effective de son activité, et pendant toute la durée de l’interdiction, dans la mesure où celle-ci est respectée, une indemnité spéciale forfaitaire égale à 15 % de la moyenne mensuelle du salaire brut perçu par lui au cours des 3 derniers mois d’activité passés dans l’entreprise, étant entendu que les primes exceptionnelles de toute nature, de même que les frais professionnels en sont exclus.

Dans un délai de 15 jours à compter de la notification de la rupture du contrat, l’agent immobilier peut néanmoins par lettre recommandée avec accusé de réception :

  • renoncer à l’application de la clause de non-concurrence, en portant sa décision par écrit à la connaissance du salarié (aucune contrepartie pécuniaire dans ce cas)
  • ou décider de réduire la durée de l’interdiction. L’indemnité due au salarié sera alors réduite dans les mêmes proportions.

Attention à la rédaction de la clause de non-concurrence et l’intervention d’un avocat spécialisé dans le droit du travail est souvent un investissement utile pour créer son contrat maison.

La clause de non concurrence peut à la fois être contractuelle, ou post contractuelle.

La clause de non concurrence contractuelle dans l’immobilier

L’agent commercial a une certaine obligation légale de non concurrence. Lorsqu’il y a clause de non concurrence contractuelle, l’agent commercial immobilier est, finalement, déjà soumis à une obligation de non concurrence.

En effet, la loi stipule dans l’article L.134-3 du code du commerce, qu’il lui est interdit de représenter des mandants qui exercent une concurrence.

Aussi, en plus de la clause de non concurrence, les parties respectives peuvent décider d’un contrat d’exclusivité.

Cependant, celle-ci n’est pas très utilisée par un agent commercial indépendant. En effet, cela ne serait pas à son avantage.

Il existe également une clause de non concurrence renforcée.

Sans prévoir cette totale exclusivité, les deux parties (agent commercial immobilier indépendant et vendeur/propriétaire) peuvent décider d’une obligation de non concurrence renforcée.

Cela signifie que :

l’agent immobilier ne peut pas exercer une activité pour le compte de toutes les autres activités immobilières (y compris les syndics, ou la gestion locative), De tout autre professionnel de l’immobilier.

Dans les réseaux d’agences immobilières, il arrive souvent que les contrats prévoient que l’agent commercial n’a pas le droit de représenter une agence immobilière, une organisation d’agences de mandataires immobiliers, de promoteurs, constructeurs, lotisseurs.

En gros, tous les métiers se rapportant à l’immobilier.

La clause de non concurrence post contractuelle dans l’immobilier

Lorsque on entend “clause de non concurrence contractuelle de l’agent commercial indépendant immobilier”, il s’agit en fait d’une clause post contractuelle.

Cela signifie qu’elle va concerner ce qui se passe après le contrat.

Cependant, pour qu’elle soit valable, elle doit être :

  • limitée dans la zone géographique identifiée (ou secteur géographique),
  • justifiée et proportionnée en fonction des intérêts légitimes de l’entreprise mandante,
  • limitée à une durée ne pouvant dépasser deux ans.

Si, malencontreusement, l’agent commercial venait à ne pas respecter son engagement post contractuel, il pourrait être condamné à payer au mandant des dommages et intérêts afin de réparer le préjudice subi.

Un avocat serait saisi afin de déterminer tous les aspects :

  • aspect juridique,
  • conditions du contrat de travail,
  • accord,
  • somme versée, etc.

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