Le droit de suite du négociateur immobilier

Le négociateur immobilier, VRP ou non, bénéficie d’un droit de suite concernant les commissions qu’il aurait perçues dans le cas où le contrat de travail n’aurait pas expiré, sous les 2 conditions cumulatives suivantes :

– ces affaires devront être la suite et la conséquence du travail effectué par lui pendant l’exécution de son contrat de travail ;

– ces affaires devront avoir été réalisées dans la durée du droit de suite étant entendu que celui-ci ne saurait porter sur des affaires pour lesquelles l’employeur lui-même n’aurait pas effectivement perçu les honoraires correspondants.

Le montant des commissions dues au titre du droit de suite sera calculé en fonction des honoraires définitivement perçus par l’employeur.

Le droit de suite court à compter de l’expiration du contrat. Sa durée est déterminée au contrat et ne peut en tout état de cause être inférieure à 6 mois.

L’employeur remet un état détaillé des comptes au négociateur immobilier à la date de fin du contrat de travail. Cet état détaillé des comptes donne la liste des affaires en cours pour lesquelles le négociateur immobilier pourrait prétendre à commission en cas de réalisation. Le solde de tout compte se rapportant à la période travaillée est établi à l’expiration de ce droit de suite.

69 réflexions au sujet de « Le droit de suite du négociateur immobilier »

  1. choumbi@orange.fr'Jb

    Bonjour
    Suite à une rupture conventionnelle, je viens de quitter une agence immobilière où je travaillais comme négociateur salarié vrp ( avances sur com ). Au moment de quitter mon poste, je devais 1500€ ( en théorie ) à mon employeur, calcul fait d’apres les avances qu’il m’a consenties et des ventes que j’ai faites. Il m’a laissé 2 choix : que je lui rembourse 1500€ ou que je renonce à mon droit de suite. Au moment de quitter l’agence il me restait 2 affaires non vendues. J’ai donc signé le solde de tous comptes en ajoutant que je renonçais à mon droit de suite car je n’etais pas en mesure de leur faire un chèque de 1500€. Je pensais que, s’ils vendaient mes deux affaires après mon départ, ils se rembourseraient et il me resterait même peut-être un peu d’argent en plus. Il s’avère qu’ils ont bien vendu ces 2 affaires et qu’ils me devraient à leur tour, s’ils étaient honnêtes, 1500€. Or ils me répondent que, ayant renoncé à mon droit de suite, ils ne me doivent plus rien. 2 questions : les pratiques que je viens de décrire sont-elles légales ? Un négociateur ayant mon statut est-il obligé de rembourser un éventuel trop perçu d’avances, sachant que la convention collective lui assure un revenu minimum égal au SMIC ?
    Merci d’avance pour vos lumières
    Cordialement

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    1. Le Bon Agent

      Bonjour, c’est tout le problème de ce statut, mal maitrisé, il occasionne des situations comme la vôtre. L’avance sur honoraires n’est pas remboursable en cas de départ. L’entreprise vous doit un minimum garanti équivalent au SMIC en effet, et elle peut à tout moment rompre le contrat pour insuffisance de résultats. Vous pouvez démissionner, mais cela n’implique aucunement d’avoir à rembourser les avances perçues. Le fait de solder votre compte, se fait sur les ventes actées, sous promesse si les conditions suspensives sont levées. Sinon en effet vous devez partir avec votre solde de tout compte sans pouvoir prétendre à un paiement dans le futur sur un éventuel droit de suite de biens que vous avez entrés en mandat et non engagés en vente définitive. Cette négociation proposée par l’agence est dérisoire et inutile, mais illégale pour sa partie remboursement des avances.

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      1. choumbi@orange.fr'Jb

        Merci pour votre réponse. Elle est précise et claire. Fort de ces informations je vais leur proposer un arrangement amiable… ou les prud’hommes.
        Cordialement

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  2. christal1562@hotmail.fr'albert christine

    Bonjour,
    A la fin de mon contrat, l employeur ne m a pas fourni la liste détaillée de mes mandats en cours et il en a déjà vendu un, comment faire pour prouver que c est bien moi qui ai rentré ce mandat et ainsi faire valoir mes droits de suite ?
    Merci d avance
    Cordialement

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  3. lyzavie759@gmail.fr'Ld

    Bonjour, est ce que le droit de suite s’applique pour un mandat de vente signé avant le terme du contrat et vendu dans les 6 mois suivant la fin du contrat ?

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  4. Delphine-perrier@orange.fr'Delphina

    Bonjour je suis agent commercial indépendant dans une agence et je souhaite mettre fin à mon contrat . Cependant il ne stipule à aucun moment que j’ai droit à un droit de suite … ! Car j’ai à mon actif environ 90 mandats ! Est ce une obligation pour le mandant ? Puis je prentendre a un droit de suite ?

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    1. Le Bon Agent

      Bonjour Delphine, d’abord tous mes voeux,
      Pour répondre à votre question en effet à votre départ vous disposez d’un droit de suite de 6 mois (loi de 1991 sur le statut des agents commerciaux). Il faudra lister les mandats qui sont concernés et les annexer à la lettre de rupture de votre contrat.
      Bonne suite

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  5. nrouget92@gmail.com'ROUGET

    Bonjour,
    Je remplace un agent immobilier qui a quitté l’agence, j’ai plusieurs questions concernant son droit de suite,
    quel est son droit de suite et mes droit sur les différents points suivants ?
    Concernant les estimations effectués par cet agent sans signature de mandat,
    Concernant les mandats en cours,
    Aussi, cet agent a effectué un mandat après la rupture de son contrat de travail, en a t-il le droit ? ( fin de contrat 31/12/2018, signature du mandat le 15/01/2019)
    Sur ce mandat, j’ai apporté l’acquéreur, nous signons le compromis ce jour,
    Comment va être calculé la commission sur l’entrée du mandat et la vente du bien ? pensez-vous qu’il soit équitable d’effectuer un 50/50 ?
    Bien cordialement.

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    1. Le Bon Agent

      Bonjour pour ce qui est du droit de suite en effet, le mandataire indépendant dispose d’un droit de suite de 6 mois après son départ. Pour la cession d’un fonds de commerce tout est réglé à la cession sans droit dans le futur.

      Pour l’agent qui a signé un mandat postérieur à sa rupture de convention, là c’est un choix, comme un inter-cabinet, car vous avez quand même accepté le mandat, l’avez travaillé et vendu le bien. Par conséquent, cela peut faire l’objet d’un 50/50 ou 60/40.

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  6. natmorin.nm@gmail.com'NATHALIE MORIN

    bonjour
    je vais faire une rupture conventionnelle avec mon employeur et je voudrais savoir comment fonctionne le droit de suite. tous les mandats signés à mon nom et qui seront vendus après mon départ font-ils partie du droit de suite? mon employeur a comme version que seules les affaires sous compromis avant mon départ feront partie de mon droit de suite ? et les mandats qui seront vendus après mon départ n’en feront donc pas partie ?
    est-ce exacte ?
    merci pour votre retour

    Répondre
    1. Le Bon Agent

      Bonjour le droit de suite est prévu en cas de rupture du contrat. Il s’applique sur 6 mois après le départ. Il faut lister les biens que vous avez entré en mandat. Soit l’employeur vous indemnise à la rupture du contrat si vous tombez d’accord pour un montant. Soit vous mettez en place un reporting sur les 6 mois pour valider chaque nouvelle vente.

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  7. jfrancois.hulin@gmail.com'JF

    Bonjour,

    Agent immobilier salarié en avance sur commission.
    Suite à la signature d’une rupture conventionnelle avec mon employeur nous avons discuté du reporting que nous devrons mettre en place à échéance du préavis. Nous sommes d’accord sur l’ensemble mais j’aimerai savoir si il a le droit de me rémunérer de cette façon.
    Exemple: Mandat exclusif signé de ma main et enregistré bien évidemment avec une commission prévue de 10 000€
    Si je faisais parti de l’effectif au moment de la vente j’aurai été payé sur la commission qui me revient donc l’entrée du mandat à savoir 24% TTC de 5000€ qui représente la première moitié de la commission.
    Mon interrogation est la suivante:
    Mon employeur me dit que je serai bien payé si dans les six prochains mois les mandats que je laisse sont actés chez le notaire mais que je ne serai payé que 24% TTC de 2500€ et non 24% de 5000€ soit la moitié de la commission que représente l’entrée, sous prétexte que n’étant plus dans l’agence je ne peux plus assurer le service auprès de mon client jusqu’à son terme.
    Que prévois la convention collective? Je n’ai pas réussis à trouver de réponse dans les textes.
    Le contrat de travail que j’ai justifie ce qu’il dit mais je sais que si la convention collective ne le prévoit pas cela ne pourrait être appliqué…

    Merci pour votre réponse

    Répondre
    1. Le Bon Agent

      Bonjour en effet la proposition n’est pas conforme à l’obligation de l’employeur, qui vous doit un droit de suite. Il faut en revanche voir ce que prévoit votre contrat de travail. Il y a un aspect conventionnelle dans le cadre de la rupture du contrat. Il peut être envisagé que si le bien est vendu en dessous du prix de l’entrée de mandat, il y ait une proportion réduite de votre droit à honoraires sur l’entrée du mandat.
      Bonne négociation.

      Répondre
      1. jfrancois.hulin@gmail.com'JF

        Bonsoir et merci pour votre réponse,

        la convention collective prévoit donc un paiement à 100% de l’entrée? votre première phrase me fait penser que oui mais quand vous me dites qu’il faut voir ce que prévoit mon contrat de travail je suis perdu car il me semble que la loi prévoit que l’intérêt du salarié est toujours préservé.
        Si la convention prévoit une rémunération à 100% de l’entrée et que mon contrat prévoyait 50% elle serait contrainte de suivre ce que prévoit la convention collective si celle-ci est avantageuse pour moi?
        La négociation de ce reporting ne va pas tarder et je tiens à avoir les éléments pour négocier au mieux.
        Je souhaite n’avoir aucun doute car ici il s’agit de rémunération allant jusqu’à 20 000€.
        (ce qui est beaucoup d’argent pour moi).

        Merci pour votre temps,

        Répondre
          1. jfrancois.hulin@gmail.com'JF

            dans mon contrat tout est fragmenté.

            L’entrée “vendeur”:
            25% pour récompensé le travail sur le secteur (prospections)
            25% pour le travail d’estimation
            25% pour la rentrée du mandat et la négociation
            25% pour le suivit du mandat (baisse de prix et pérennisation du mandat)
            = 100% de l’entrée (soit 50% de la commission totale)
            ___________________

            la sortie “acquéreur”
            25% découverte de l’acquéreur (viabilité du projet et orientation du client)
            25% recherche du bien
            25% négociation
            25% suivit du client après signature (offre de prêt etc).
            = 100% de la sortie. (soit 50% de la commission totale).

            exemple: si la commission au mandat est prévue à 10 000€ alors la partie “entrée du mandat” représentera 5 000€ et “la sortie” 5 000€.
            Donc si je fais ma prospection régulièrement mais que mon collègue rentre un mandat sur mon secteur, je toucherai au minimum 25% des 5 000€ que représente l’entrée.

            ici son discours est de dire que mon travail ne pouvant être effectué qu’à moitié je ne peux prétendre qu’à la moitié de l’entrée (partie vendeur).

            J’aimerai savoir si la convention collective prévoit un paiement sur 100% de l’entrée et si c’est le cas confirmez vous que la règle la plus avantageuse pour le salarié sera toujours celle qui primera?

          2. Le Bon Agent

            Bonjour je vous avais posé moi-même une question. Pour ce qui est de votre description dans votre contrat, les aspects conventionnels priment. Dès lors que vous avez accepter une formule de calcul, celle-ci va servir de base pour votre droit de suite. Ce n’est pas forcément ce qui vous est le plus favorable. Donc il faut aller négocier et vaut mieux trouver un accord.

            cordialement

  8. grondinjessica33@gmail.com'JG

    Bonjour, j’ai été agent commercial indépendant dans une agence immobilière A de en sept 2018 a mars 2019.
    Une évolution professionnelle en CDI dans une autre agence immobilière B en mars 2019, m’oblige de couper net avec le milieu de la transaction. Radiation au tribunal de commerce et démission auprès de l’agence immobilière A. J’ai des compromis en cours, avril, mai et juillet aout. En faisant ma lettre de démission au 1 er avril pour le 1er mai ( 1 mois), mon droit de suite est il bien de 6 mois ? C’est la société B qui m’impose une clause d’exclusvité car je continue a travailler dans le meme secteur, malgré que le poste et l’univers y est à l’opposé. Je souhaite rédiger mon courrier de préavis avec des articles de loi bien ficelé et faire valoir mes droits. Sur le contrat de travail d’agent independant, l’employeur A indique qu’il sera redevable des commsissions sur les 3 mois après le départ de l’agent CO, est-ce légal ? Merci de votre retour,

    Répondre
    1. Le Bon Agent

      Bonjour Jessica, la loi de 91 sur les agents commerciaux, prévoit bien un droit de suite de 6 mois sur les mandats rentrés par vous et les promesses en cours de réitération. Donc vous avez raison. Il faut dans votre courrier de rupture lister les dossiers pour lesquels vous pourriez avoir des droits. Une forme d’inventaire.

      Cordialement.

      Répondre
  9. blueseedz@gmail.com'C.R

    Bonjour Monsieur,

    N’arrivant pas à trouver une réponse concrète à mon problème je me permets de vous contacter… J’ai été agent commercial dans une agence pendant près d’un an et demi. J’ai fait signer un compromis de vente à mes vendeurs pour un terrain 5 mois avant mon départ. Les acquéreurs ont par la suite eu des problèmes concernant leur financement et l’obtention du PC. L’acte authentique s’est donc signé un après le SSP et 8 mois après mon départ de l’agence. Mon ancien patron prétend que le droit de suite étant de 6 mois, il ne me doit rien … Suis je en droit de lui réclamer ma commission ? Merci d’avance

    Répondre
    1. Le Bon Agent

      Bonjour oui tout à fait si vous reprenez la jurisprudence du 10 oct 2018, qui précise bien que le fait validant le droit à honoraires d’un agent immobilier est la signature de la promesse, par ricochet il en va de même pour vos honoraires. Donc ce n’est pas le paiement qui déclenche votre droit, mais bien la promesse. CQFD.

      Répondre
  10. heloisepegues@hotmail.fr'HLB

    Bonjour Monsieur,

    Je suis salarié VRP en avance sur commissions dans une agence immobilière.
    Je quitte l’entreprise suite à une rupture conventionnelle et bénéficie donc d’un droit de suite de 6 mois, durant lequel plusieurs actes authentiques de mes affaires réalisées seront signés.
    Une fois que j’aurais quitté l’entreprise et pendant le droit de suite, à quel moment la rémunération des commissions doit intervenir ?
    A la fin de chaque mois où un acte authentique a été signé ou à la fin des 6 mois de droite de suite ?
    Merci pour votre retour.

    Répondre
  11. bikouse@gmail.com'Robert

    Bonjour Monsieur,

    Un agent commercial en contrat avec une agence immobilière réclame des honoraires sur une transaction effectuée par l’agence.
    Il y a t-il des documents à produire de la part de l’agent commercial afin de prouver qu’il est en rapport direct avec cette transaction?

    Eddy

    Répondre
    1. Le Bon Agent

      Bonjour Eddy, oui en effet, soit au terme de son contrat il est aura listé les ventes qui sont soumises à un droit de suite. Soit il apporte la preuve que les mandats évoqués ont été signés par lui et qu’il dispose d’un droit de suite de 6 mois après la fin de son contrat. Soit il démontre le lien entre un mandat et une promesse qu’il a finalisée ou initialisée.
      Bon débat.

      Répondre
  12. bubugelus@msn.com'Julie

    Bonjour,

    Avez-vous connaissance d’un texte prouvant que les mandats signés en tant que salarié VRP sont compris dans le droit de suite de 6 mois du négociateur immobilier s’ils sont vendus après rupture du CDI. (droit d’entrée). Dans la convention collective seulement “affaires” et précisé ce qui peut sous-entendre affaires vendues seulement.

    Merci pour votre réponse,

    Cordialement.

    Répondre
    1. Le Bon Agent

      Bonjour la notion d’affaire correspond également à la prise du mandat. Attention cependant des jurisprudences ont démontré que si le salarié avait pris des mandats hors de prix ou incohérents avec le marché, le patron de l’agence n’était pas forcément tenu par le droit de suite.

      Répondre
      1. bubugelus@msn.com'Julie

        Merci pour votre réponse. Pas de texte le disant explicitement? Du coup si on tient compte de la jurisprudence s’il y a une négociation et que le mandat n’est pas vendu au prix du mandat on ne peut prétendre au droit de suite sur ce dit mandat?

        Cdt.

        Répondre
  13. cathy-carpentier@ieplus.immo'CARPENTIER

    Bonjour Monsieur,
    Salariée d’une agence immobilière depuis 3 ans, j’ai l’intention de démissionner car je ne suis pas d’accord avec une modification des taux de commissionnement inscrits sur mon contrat de travail.
    Dans la mesure où il n’est fait aucun mention d’un éventuel droit de suite sur mon contrat de travail, puis-je y avoir droit ? Est-ce une obligation pour un employer même s’il ne l’a pas prévu sur le contrat de travail ?
    Je vous remercie pour votre réponse.

    Répondre
    1. Claude-Olivier Bonnet

      Bonjour, oui en tant que salariée payée à la commission (si tel est votre cas) vous pouvez lister les ventes pour lesquelles vous avez des droits et prévoir le mode de règlement, soit avec votre indemnité de départ, soit à la réitération des promesses. Puis venez nous voir pour devenir mandataire.

      Cordialement.

      Répondre
  14. lest.we.forget@hotmail.fr'GEHERE

    Bonjour Monsieur,

    Après plusieurs recherches infructueuses sur le net, je me tourne vers vous.

    Je suis actuellement salarié et j’ai pour objectif de passer auto-entrepreneur en travaillant pour la même société. La direction semble d’accord, cependant je souhaiterai savoir si mes encours me seront rémunérés avec mon % de salarié ou celui d’auto entrepreneur ?
    En prenant l’exemple que je passe auto-entrepreneur le 1er septembre, si je signe un compromis début juillet (donc salarié) pour une vente fin septembre (auto – entrepreneur ), je toucherai une commission sous quel statut ?

    merci de votre retour, et bonne journée !

    Répondre
  15. Bcti.acpy@gmail.com'Cti

    Bonjour
    Jai un peu la même question que tout le monde mais non pas sur un statut salarié vrp transaction mais sur un statut de salarié (+com) de conseiller location développement.
    En effet des mandats de gestion ont été signés grâce à moi et j’ai appris que la location avait bien été effectué
    Ma question je n’ai pas de droit de suite d indiqué dans mon contrat, rien n à été noté dans mon solde de tout compte.
    Que puis je faire ? Sous combien de tps…? Partie début mars.
    Merci pour votre retour

    Répondre
  16. ldubujet@yahoo.fr'Dural

    Bonjour. Je suis agent commerciale indépendante et ai signé un contrat d’agent mandataire indépendant avec un réseau national ; celui-ci mentionne dans le contrat “le mandataire ne peut se prévaloir d’aucun droit de suite”. Est-ce légal ? Merci par avance.

    Répondre
    1. Claude-Olivier Bonnet

      Bonjour, nous vous attendons donc chez nous pour devenir agent commercial. Non ce n’est pas légal, c’est la loi de 1991 sur les agents commerciaux. La loi du 25 juin 1991 protège l’agent commercial non fautif d’un manquement qui aurait entrainé la rupture de son contrat. L’agent commercial est rémunéré pour ses activités (v. l’article L. 134-5 du Code de Commerce; le montant de la rémunération est fixé en principe contractuellement ou à défaut selon les usages pratiqués dans le secteur d’activité concerné).
      Il dispose d’un droit de suite sur la clientèle (droit à rémunération équitable après la cessation du contrat d’agence) et doit, normalement, être indemnisé en réparation du préjudice subi en cas de rupture du contrat d’agence en cours.
      La protection de l’agent commercial résulte tout d’abord de l’article L. 134-11 du Code de Commerce qui fait du contrat à durée indéterminée la règle et du contrat à durée déterminée l’exception.

      J’espère avoir été clair?

      Répondre
      1. ldubujet@yahoo.fr'Dural

        Merci pour votre réponse rapide. En effet, j’ai appelé ce jour, la CCI, la maison de la justice et du droit, le 3939, le greffe du tribunal et tous m’ont répondus qu’ils ne savaient pas ! J’espère donc que si je pars de ce réseau, ils ne me feront pas de problème pour une vente dont le compromis est déjà signé. J’avais la crainte que du fait que j’avais signée le contrat, j’acceptais de renoncer au droit de suite. Encore merci Monsieur.

        Répondre
  17. lair.immo@gmail.com'Lair

    Bonjour,
    Suite à ma démission de mon poste d’agent commercial, j’ai une question sur mon droit de suite. Il est bien de 6 mois comme le stipule la convention de l’immobilier néanmoins les pourcentage de sont pas les mêmes. En effet lorsque j’étais en place au niveau de l’agence mon pourcentage était de 20 %. pour un mandat vendu, sur mon contrat il y figure un droit de suite décroissant au lieu de 20 % j’ai 5 %. Ont ils le droits de me diminuer mon pourcentage de commission suite à mon départ.

    Répondre
    1. Claude-Olivier Bonnet

      Bonjour, attention entre l’aspect conventionnelle et l’aspect légal. La loi de 91 prévoit un droit de suite pour les ventes actées et devant se réitérer après le départ du collaborateur et là ce sont les honoraires pleins qui doivent être versés. En revanche, pour les biens sous mandat, qui seraient vendus post départ du mandataire, on peut voir appliquer les conditions du contrat de collaboration.

      Répondre
  18. oliviercryptos@gmail.com'marc

    Bonsoir
    Merci beaucoup pour votre blog très instructif.
    Je me permets de poser une question au sujet du droit de suite.
    J’ai cessé ma collaboration avec une agence immobilière en tan qu’agent commercial en Août 2017.
    J’avais vendu un terrain au mois de Juin de cette année là, mais finalement le financement a été rejeté une 1ère fois et la vente décalée. Pour faire court, le dossier a finalement traîné pendant 2 ans après de multiples rebondissement administratif et va finalement aboutir dans les prochaines semaines (incroyable mais vrai).
    L’agence refuse de me payer quoi que ce soit, me renvoyant au délai de droit de suite qui est de 3 mois dans le contrat.
    Pourriez-vous me préciser si j’ai droit à quelque chose dans cette situation alors que mon travail (prospection, signature mandat, prise de vue, visites et négociation finale) n’a jamais été rémunéré?
    Merci pour votre aide

    Répondre
    1. Claude-Olivier Bonnet

      Bonjour Olivier, hélas il y a peu de marge de réussite dans votre demande, car le contrat prévoit 3 mois de droit sur la suite des dossiers engagés et là vous dépasser largement les délais autorisant une remise en cause de cette clause, si un décalage léger venait retarder la réitération de l’acte. Donc je ne peux pas vous donner beaucoup d’espoir. Il faudrait agir en justice et vous rester à la merci d’une décision de justice et d’une interprétation lapidaire du juge. Bonne continuation.

      Répondre
  19. oliviercryptos@gmail.com'marc

    Bonjour Monsieur Bonnet

    Je vous remercie pour votre réponse. On m’avait assuré que mes commissions me seraient dues et je les pensais acquises sans durée de temps, donc effectivement je suis déçu et je trouve cela très très injuste. Non seulement on doit supporter le risque qu’un dossier traîne et tombe à l’eau, mais en plus si pour des raisons indépendantes de notre volonté la chose s’éternise, et qu’on doive changer d’activé on est doublement pénalisé.

    Ceci étant, vu que la clause dans le contrat est de 3 mois alors que le minimum légal est de 6 mois, cette clause ne devrait-elle pas être déclarée nulle et non avenue?

    De plus, la promesse de vente a été faite bien avant mon départ, aussi je pensais cette commission acquise sans condition de temps. je n’ai également jamais eu d’état détaillé des comptes à mon départ.

    Donc en tout cas selon vous, il n’y a aucun recours valable?

    merci encore d’avoir pris le temps de me répondre

    Répondre
    1. Claude-Olivier Bonnet

      Bonjour c’est toujours difficile de dire que tout est perdu, mais si l’agence fait un bras de fer avec vous, cela va entrainer des frais de justice, du temps, de la fatigue et ce n’est pas évident à gérer. Oui la clause est incorrecte, oui l’affaire c’est la vôtre, mais pour la gestion d’une entreprise il faut aussi valider des exercices comptables, il faut provisionner et verser des sommes qui rentrent dans des obligations légales. En effet c’est injuste, il arrive que l’on obtienne des indemnités, mais la justice française reste longue et aléatoire.

      Répondre
  20. oliviercryptos@gmail.com'marc

    Bonjour Monsieur Bonnet,

    Merci encore pour votre réponse.
    Je suis moi même entrepreneur et je comprends tout à fait les impératifs comptables d’une entreprise mais je ne vois absolument pas en quoi cela justifie la spoliation d’une commission d’un commercial dans le temps.
    La loi dit que ce dernier doit être rémunéré quand une affaire a été réalisé par son action durant la validé de son contrat et notamment l’article L.134-6 du Code de commerce précise bien que : « pour toute opération commerciale conclue pendant la durée du contrat d’agence, l’agent commercial a droit à la commission définie à l’article L. 134-5 lorsqu’elle a été conclue grâce à son intervention ”

    Quand vous rentrez le mandat, réalisez les visites virtuelles, faites les visites sur le terrain, négociez le prix du bien pour qu’une offre soit acceptée, le tout durant la durée de votre contrat je ne comprends même pas que cela rentre dans le droit de suite. L’excuse du bilan comptable me semble être particulièrement faible.

    L’action du commercial conduit à l’acceptation d’une offre. Normalement à ce niveau la vente est réputée acquise non?

    Pourquoi le commercial serait-il le seul à supporter les aléas du temps administratif (banque, notaire, assurance) alors que l’agence n’a qu’à attendre une signature de l’acte authentique qui soit dit en passant est impossible en 3 mois dans la région ou je me trouve ?

    C’est non seulement effectivement particulièrement injuste, mais complètement aberrant.
    Pas mal de gens me disent que normalement le droit de suite ne s’exerce que sur les mandats en cours à la fin du contrat, mais qu’un compromis donne normalement droit au paiement de sa commission.

    Cependant je n’ai pas trouvé de texte ni de jurisprudence pour le moment.
    Si par hasard vous voyez quelque chose passer en ce sens, n’hésitez pas à me le transmettre.

    Merci encore pour le partage de votre temps et de vos connaissances.

    Répondre
  21. oliviercryptos@gmail.com'marc

    Bonsoir Monsieur Bonnet

    Je porte à votre connaissance cette arrêt de la 3e Chambre Civile de la Cour de Cassation (Cass. civ. 3ème, 10 octobre 2018, n°16-21.044) qui normalement démontre bien que le droit à rémunération est acquise dès la signature de la promesse de vente et non lors de la signature de l’acte authentique. L’affaire étant donc considérée comme réalisé, elle est a priori hors cadre du droit de suite qui ne concerne que les affaires en cours :

    “La promesse synallagmatique de vente constitue un accord définitif sur la chose et sur le prix de sorte que le refus fautif de réitérer la vente, alors que l’opération avait été effectivement conclue, ne peut avoir pour effet de priver l’intermédiaire de son droit à rémunération ou à indemnisation.
    L’acte écrit contenant l’engagement des parties visé à l’article 6 de la loi Hoguet n’est pas nécessairement un acte authentique.”

    Je vais donc présenter ce texte à un avocat pour avoir son avis, mais cette décision récente me semble assez claire.

    Merci pour votre aide et votre bienveillance

    Cordialement

    Répondre
  22. ivanoslater@gmail.com'Jean Philippe

    Bonjour,

    Si un salarié présent depuis 15 ans dans l’entreprise décide de partir et de démissionner, la lettre de démission a été préparée par le comptable de l’entreprise et signée du salarié.

    Comment s’applique le droit de suite, sachant que 90 % des mandats lui appartenant avant son départ ont été signés par une tierce personne et non de la main du salarié ?

    Cordialement

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    1. Claude-Olivier Bonnet

      Bonjour Jean-Philippe, il faut avant de signer la lettre de démission lister l’ensemble des mandats faisant l’objet d’un droit de suite et pour quelle durée. A défaut, il faudrait récupérer des attestations des clients prouvant que le salarié est bien le seul interlocuteur ayant pris les mandats. C’est toujours la difficulté de la preuve, il faut collecter et démontrer l’origine de la relation commerciale. En l’absence de pièces, il est très difficile de faire valoir ses droits.

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  23. boubou9191@hotmail.com'Magret

    Bonjour
    Je viens de quitter l’agence pour laquelle je travaillais depuis 2 mois et demi , avec accord de la directrice d’agence , je n’ai pas effectué de préavis , nous avons procédé a la passation de clients ect … . Nous avons signés le documents des commissions restantes , la directrice aujourd’hui me dit qu’elle versera ces commissions uniquement si je gere le suivi des clients jusqu’à la signature notaire …( revisite des biens , suivi des dossier de prêt, rendez-vous notaire …….) Pouvez-vous me confirmer cela ? est-elle dans son droit ? merci

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    1. Claude-Olivier Bonnet

      Bonjour Magret, en effet si les honoraires sont acquis, votre ancienne patronne, peut vous exiger un accompagnement. Même si en réalité cette demande reste abusive puisque vous ne représentez plus l’agence et que vous n’avez plus de lien de subordination. Mais si on veut éviter le conflit et surtout être rémunéré, il faut parfois faire des concessions. Désolé, situation délicate.

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  24. misanzo@orange.fr'Michaël Collet

    Bonjour je suis negociateur immobilier depuis 2 ans dans une agence et je souhaite démissionner pour aller travailler dans un office notarial. Or j’ai des mandats et des commissions qui doivent mettre reverser comment dois-je préciser cela dans ma lettre de démission ? Cordialement Michaël

    Répondre
    1. Claude-Olivier Bonnet

      Bonjour Michael, en fait un peu comme vous l’évoquer, il faut lister les affaires pour lesquelles vous avez des droits et mettre les numéros de mandat, les noms des clients, idem pour les promesses en cours.
      Belle aventure par la suite.

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  25. olivier.vidal@hotmail.fr'VIDAL Olivier

    Bonjour,

    J’ai quitté l’agence immobilière où je travaillais le 26 janvier 2019.
    Mon contrat de travail prévoyait un droit de suite de 6 mois (donc jusqu’au 26 juillet 2019).

    Lors de mon départ, j’ai réalisé plusieurs tableaux “prévisionnels” listant les affaires en cours déjà signées (compromis ou promesse de vente) avec leurs dates prévues de signature ainsi que la commission qui m’était due une fois l’acte authentique signé, et une deuxième feuille listant tous les mandats que j’avais rentré, pour lesquels je toucherai une commission s’ils sont vendus par l’agence, que ma directrice et moi même avons contre signés tous les deux.

    1) Sachant que certaines affaires ont été retardées et sortent du délai de 6 mois (retard sur le prêt ou sur les dossiers notariaux), et qu’aucun délai ou date limite n’a été indiquée sur mes tableaux, suis-je en droit de revendiquer mes commissions sur ces affaires ?

    2) Un mandat que j’avais rentré a été vendu par un collaborateur de l’agence en avril, et signé chez le notaire vers le 15 juillet, apparement l’agence n’aurait pas encore reçu le versement des honoraires à la date du 26 juillet. Bien qu’elle n’ai (soit disant) pas encore touché sa facture, suis-je en droit de demander malgré cela qu’on me paie ma commission ?

    En vous remerciant par avance pour votre réponse.

    Bien cordialement
    Olivier VIDAL

    Répondre
    1. olivier.vidal@hotmail.fr'VIDAL Olivier

      Petite précision, je viens de vérifier mon contrat de travail, et celui-ci comporte en plus de cela une erreur puisqu’il est indiqué une durée de 3 mois à compter de l’expiration du contrat de travail.

      Que dois-je donc prendre en compte, la convention collective qui indique une durée de 6 mois, ou mes tableaux que nous avons signés tous les deux ?

      Répondre
    2. Claude-Olivier Bonnet

      Bonjour Olivier, tout ce qui a été listé et qui faisait l’objet d’une promesse avant votre départ doit vous êtes réglé, quelque soit la date de réitération. Une jurisprudence du 10 oct 2018 vient corroborer ce point de vue, car la cour de cassation a estimé que la promesse est l’élément générateur des droits à honoraires. Rappelant que l’acte définitif n’est qu’une réitération de la promesse. Donc, toute promesse engagée vous donne des droits. Pour ce qui est du mandat vendu post départ, il faut insister ça devrait rentrer dans l’ordre. Bonne continuation.

      Répondre
  26. lemulau@free.fr'Sylvain

    Bonjour,
    j’ai quitté une agence immobilière par le biais d’une rupture conventionnelle (j’avais un statut de salarié)
    Cette rupture est accompagnée d’une liste d’affaires en cours (mandats non vendus).
    Pouvez-vous me dire quelle est la date prise en compte pour le droit de suite ? Est-ce la date de compromis ou la date de réitération chez le notaire ? Y a t-il un texte qui précise ceci ? La convention collective n’est pas explicite à ce sujet et certaines affaires (terrain par exemple) peuvent prendre plus de 6 mois avant d’être signées. Certains mandats dont le compromis a été signé peu de temps avant le délai des 6 mois seront actées postérieurement aux 6 mois.
    Le patron peut aussi volontairement faire trainer les signatures pour ne pas avoir à payer les commissions.
    Je précise que je n’ai aucun reporting de mon patron ni paiement de mes commissions malgré mes relances par mail et que le délai des 6 mois se termine dans un mois.
    Merci pour votre aide.

    Répondre
      1. lemulau@free.fr'Sylvain

        Merci pour votre réponse mais rien n’a été précisé. Comment cela se passe t-il dans ce cas ? N’y a t-il pas un texte qui précise quelle date doit être prise en compte ?

        Répondre
        1. Claude-Olivier Bonnet

          Sylvain tout ceci se fonde sur des éléments conventionnels, renforcé par la convention collective des agents immobilier. Il va peut-être falloir agir avec une lettre d’avocat, qui va rappeler les dossiers concernés et pour lesquelles on vous doit des honoraires.

          Répondre
          1. lemulau@free.fr'Sylvain

            Si j’avais su qu’il fallait écrire ces précisions, je l’aurais fait ou tenté de le faire, à condition que mon patron accepte mes conditions. Mais je pensais qu il y avait des textes précis à ce sujet et la convention collective est très vague, ce qui avantage l’employeur et donne peu de chance à l’employé d’avoir gain de cause…
            Un avocat coûte cher et les frais occasionnés risquent d’être plus élevés que les honoraires à récupérer (sans certitude en plus).
            Avez-vous un conseil à me donner sur le choix d’un avocat ?

  27. acg.angelini@gmail.com'anne

    Bonjour Monsieur

    Actuellement agent commercial dans une agence, je souhaite changer de réseau. J’ai plusieurs ventes en cours (compromis signés). Concernant le droit de suite, il est écrit dans mon contrat qu’au lieu de toucher 20% de la vente , je ne serais payer que 15% en cas de rupture du contrat.
    Je voulais savoir si cela est légal de me payer moins que prévu.
    merci pour votre réponse

    Répondre

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